A l'attention de Monsieur Grossmann
Boulogne, le 30 novembre 2011

Objet: Gestion de l'immeuble

Cher Ami,

Ton étude est remarquable car elle est exhaustive. Mais elle ne concerne que l'aspect thermique de l'immeuble.
Je pose le principe de sa gestion. L'alternative, comme toute alternative qui se respecte, ne possède que deux branches.

A, le court terme

Très reposante, car elle n'exige aucun effort de réflexion, elle consiste à traiter les problèmes dans leur ordre d'urgence. On cale ainsi les réparations sur leur date au plus tard. Les conséquences sont les ruptures de service, les irrégularités dans les dépenses annuelles de la Copropriété, l'absence de recul dans les choix des solutions. C'est celle en vigueur depuis la création de l'immeuble. Le Cardinal de Retz avait parfaitement fustigé cette approche: "On ne va jamais aussi loin que lorsque l'on ne sait pas où on va".

Effectivement, le long terme ne doit pas être considéré comme une succession de court terme comme nous l’avons fait jusqu’à présent. Quant à l’étude qui ne concerne « que » l’aspect thermique de l’immeuble, je fais observer à Mr Pocard que pour aller dans la bonne direction, il faut savoir où l’on est.

B, le long terme

Très dissuasive car elle demande d'anticiper, elle conduit en revanche à éviter les erreurs. La meilleure façon d'en démontrer les bienfaits est de l'appliquer.

RAS

1. Nécessité d'une nouvelle chaufferie

Les chaudières actuelles ont atteint 30 ans. il y a 95% de risques que les chaudières rendent l'âme dans la décade actuelle les nouvelles chaudières procureront un gain de combustible d'au minimum 20%

En prenant ce texte à la lettre, il y a environ 10% de chance que l’on tombe en panne pendant cet hiver.

Les nouvelles chaudières fonctionneront au gaz.

Oui

Il faut 6 mois pour que le gaz soit installé. On ne pourrait pas tolérer de passer 6 mois avec une seule chaudière procurant un service dégradé de chauffage et d'ECS.

Si, il y a une solution acrobatique qui a été évoqué dans mon mail sur le prix de l’eau chaude, mais dormir la nuit est bien agréable

La dépense d'une nouvelle chaufferie est connue: au plus 250 000 €

Si ce prix ne comprend que la chaufferie gaz, ce chiffre est exagéré. Même avec le poste tuyauterie. Il est plus élevé que les estimations présentées en AG (200 000 €).

Pour info le prix budgétaire avec la solution IDEX était de 150 000 €

comme cela représente une année de charges, il faut l'étaler sur 10 ans. L'achat à crédit de la nouvelle chaufferie représente dix mensualités annuelles de 33 430 € d'après les propositions de Copro 100.

La demande de prêt doit donc plutôt être faite sur 6 à 8 ans maximum

3. Estimation des charges

En partant du projet de charges adressé au Syndicat, avec la nouvelle chaufferie, les charges se valorisent ainsi:

Eau (Froide) 24 000
Combustible 85 000 x 0,80 = 68 000
Charges générales 112 267
Sous-total 204 267
5% pour travaux inopinés 10 000
Remboursement chaufferie 33 430 (Chiffre à revoir)
Budget charges 247 697 €

Ce tableau est à refaire par le CS sur la base d’une chaufferie à 200 000 € et d’un emprunt limité à 6 à 8 ans maximum

4. travaux planifiés

Nous allons avoir la chance de vivre une décade tranquille:

Les gros travaux sont derrière nous:

clôture de la résidence
garde-corps
ascenseurs
chaufferie (dans l'hypothèse étudiée)

Les travaux de réfection de la façade peuvent être ignorés sur la décade en cours:

mesure de la dégradation effectuée il y a 6 ans: 4,17 %
pas de dégradation depuis
si nouvelle dégradation, un colmatage au Rubson et même la pose ou dépose de 2 à 3 mètres carrés de carreaux n'excéderait pas 10 000 €
la réfection pour cause d'isolation est une utopie:

dépense: entre I et 2 millions d'euros
la fourchette haute comprend la réfection de la façade par des panneaux imitant les petits carreaux et recouvrant une couche d'isolation, le double vitrage de l'ensemble des fenêtres et une ventilation mécanique permettant de les ternir closes

l'économie annuelle de combustible: supposons 80% de la dépense avec la nouvelle chaufferie: 68 000 x 0,80 = 54 400 €

il est évident qu'une dépense de cet ordre s'étale sur 20 ans en supposant que Copro 100 accepte le même taux bancaire sur 20 ans que sur dix, le point mort (break event) est:

sans inflation du combustible: 63 ans
avec une inflation annuelle de 20%: 14 ans. Dans ce cas le prix du combustible dans 14 ans serait 13,68 fois le prix actuel!

A) Tout cela semble un peu excessif dans les chiffres de retour économique, mais donne le ton est donné. Particulièrement si l’on considère la réfection avec isolation de l’ensemble des façades.

Par contre les chiffres de retour économique sont presque bons si l’on ne considère que le ravalement en ignorant l’isolation. Je regrette que la solution de l’isolation à minima évoquée dans mon livre sur le chauffage urbain ainsi que le gain sur l’achat des combustibles qui peut résulter du complément ENR ne soit pas évoquée ici. Vu le travail que cela représente pour finaliser le travail et établir le dossier de demande d’aide fiscale, cela n’est pas un encouragement à continuer…… Nous bénéficions cependant d’une année pour compléter ce travail :

- Exploiter le principe de la régulation De Dietrich (Diemetic 3) à partir des documents réunis par Michel en faisant comprendre à cette société que s’il souhaite avoir la cde des chaudières il lui faudra collaborer pour la mise en place du complément ENR,

- Faire faire un chiffrage de ce complément par Daikin

On peut donc raisonnablement prétendre que sur la décade en cours, nous n'aurons que des travaux d'entretien dus au vieillissement de l'immeuble.

Il suffit de décréter un pourcentage fixe des charges, par exemple 10% (à étudier de près) soit
25 000€ par an et d'exécuter les travaux progressivement.

Oui on peut l’espérer (25 000 € /an ?) Michèle on compte sur vous

Chaque année, la liste des travaux est présentée et donne lieu:

soit à une proposition unique
soit le choix entre les branches d'une alternative
soit la mise en réserve de l'enveloppe pour des travaux identifiés, excédant cette enveloppe annuelle et à exécuter durant l'exercice suivant

Bien entendu, cette levée anticipée serait placée sur le compte de l'immeuble. Il n'y aurait aucune raison de s'ennuyer avec des placements à intérêt qui ne rapportaient au mieux que 0,5 ou I % des sommes concernées. Dans cette optique, de nombreux travaux seraient réalisés par tranches. Ecartons tout de suite l'objection que présenteraient certains esprits rancis dans leur haine tenace de toute prévision: vous allez en découpant les travaux engendrer des dépenses supplémentaires. Objection rejetée! Charges et travaux sont des dépenses récurrentes. Ce n'est pas la dépense totale qui est importante, mais la dépense annuelle. Ainsi, depuis que l'immeuble existe, par charges et travaux annuels oscillant entre 100 000 € et 250 000 € soit 150 000 € en moyenne, le Syndicat a dépensé la bagatelle de 6 450 000 € pour un immeuble dont la valeur patrimoniale est comprise entre 25 et 30 millions d'euros.

Jean Marc et Michèle :
Pas bien compris, trouble pour moi, pas compris par exemple les 6 450 000 €

5. Résumé

On peut raisonnablement affirmer qu'il est possible d'entretenir l'immeuble, de bénéficier d'une chaufferie neuve, pour un budget annuel constant de 273 000 E.

La part annuelle consacrée aux travaux, de 35 000 €, permet:

Michèle : Le chiffre de 35 000 € est à revoir à la baisse
(Chaufferie à 200 000 € et emprunt(s) limité(s) à disons 6 ans)

d'entretenir l'immeuble et, en faisant dériver doucement les travaux, de compenser une partie de l'inflation. Si ce qui devrait être fait sur 10 ans l'était sur 12, où se trouverait le problème?

Michèle pas compris

Pour conclure:

le court terme conduira à continuer à gaspiller le combustible, à changer les chaudières en catastrophe et à tes remplacer par des chaudières au fioul

Oui ! Bonjour les dégâts en termes de dépense !

le long terme à changer les chaudières le plus tôt possible, à économiser le combustible et à lisser les dépenses d'une année sur l'autre

Il ne manquait qu’une voie. Un an aurait été gagné si Mr Claude Pocard avait voté oui à l’AG.
Il appartient au CS de profiter de cette année de sursis pour mettre en application A)
A ce sujet, je n’ai eu aucune réaction du syndic sur les documents importants que j’ai remis il y a plus d’un an à Mr Coupé à l’occasion d’une réunion du CS

Bien amicalement

Claude

CC: Monsieur Jean-Marc Lenoir

Copie par lien URL sur le site de l’immeuble pour les membres du CS + Scholer (Mr Coupé)
Copie papier pour Michel et Melle Guguen

en souhaitant qu’un peu de temps soit consacré aux PB de fond lors de la réunion du CS de cette semaine.

Bon courage
JG