Argumentaire du projet de
rénovation de notre immeuble
Introduction
Notre immeuble situé dans
le quartier des années 30 à Boulogne a été construit en 1968. Il a une structure
solide mais il a 40 ans. Nos besoins, nos modes de vie et notre environnement
ont aussi évolués. La durée de vie d'un immeuble est de l'ordre de 150 ans, la
durée d'acquisition a été voisine de 20 ans et les garanties sur travaux ont été
en moyenne de 10ans
Une voiture est conçue
pour avoir une durée de vie de 5 ans.
Politique
d'entretien de l'immeuble
Pendant les 10 premières
années nous avons été incapable de faire intervenir la garantie décennale pour
la façade. Nous avons dû ensuite changer la chaudière. Ensuite, nous avons
progressivement repoussé l'échéance de travaux de plus en plus nombreux et
importants.
Soit nous continuons à
effectuer les réparations devenues urgentes au coup par coup sans aucune vue à
moyen terme et encore moins à long terme, Nous risquons d'avoir à effectuer certains travaux importants
dans la précipitation avec les coûts supplémentaires non négligeables que cette
précipitation va engendrer. La vie est peut-être un long fleuve tranquille avec
ses méandres, ses rapides et ses marais. Cependant il y a une certitude cette
politique de court terme dégrade progressivement notre bien.
Notre intérêt est
d'essayer de coordonner les travaux pour obtenir un résultat consensuel qui
valorise l'immeuble.
Pour cela nous devons
établir les besoins, planifier la réalisation et appliquer notre plan.
Politique
planifiée
L'Association des Responsable en Copropriété (ARC)
recommande de voir plutôt grand et de commencer par le plus difficile.
D'après
cette même association notre système de chauffage, qu'il s'agisse de la chaudière, des radiateurs, des fenêtres de la
ventilation, et même de la régulation a dépassé son espérance de vie.
Une politique planifié permettant de remédier à
cette situation implique un engagement fort du conseil syndical et des
copropriétaires,
des campagne de mesures pour réaliser des modèles simples, une étude
patrimoniale, une surveillance du prix des combustibles et des fiscalités avec
les simulations correspondantes.
Les
besoins
Les principale étapes de la
modernisation sont les suivantes:
·
Améliorer le
chauffage existant à moindre frais:
reprise des réglages, modifications mineures du système ECS actuel,
désembouage éventuel de certains radiateurs.
Faire un bilan énergétique pour
confirmer nos hypothèses et notre étude par un professionnel
·
Achever les travaux
antérieurs
en une suite de travaux étalés sur 10 ans pour un montant de 10% des charges
annuelles tous les ans décidés en AG
·
Isoler l'immeuble
pour la simple raison que l'énergie la moins chère est naturellement celle que
l'on ne consomme pas.
Il est possible de réduire notre consommation énergétique d'environ 200 000
kWh annuellement sur le poste chauffage, la répartition pour chacun des postes
s'effectuant en % de la façon suivante et ceci en :
1.
Finalisant ou mieux en améliorant l'isolation des terrasses avec une reprise
de la terrasse 'D' ainsi qu'une reprise de la terrasse 'A', 'B', 'C' et si
possible des terrasse accessibles. Ce poste correspond sensiblement à 5 % des
déperditions calorifique de l'immeuble
2.
Posant
des fenêtres double vitrages sur l'ensemble des fenêtres et des
portes-fenêtres.
Ce poste correspond sensiblement à 62 % des déperditions
calorifique de l'immeuble.
3.
Améliorant l'isolation en partie basse de l'immeuble. Ce poste correspond
sensiblement à 25 % des déperditions calorifiques de l'immeuble.
4.
Poser une
vêture isolante et esthétique sur les façades sans balcons.
Ce poste correspond sensiblement à 8 % des déperditions calorifique de
l'immeuble.
5.
Il est
très difficile voire impossible d'isoler la partie avec balcons.
Ce poste n'a donc été cité que pour mémoire.
6.
Améliorer
la ventilation sans mettre l'immeuble en dépression en essayant de minimiser
les pertes thermiques et en améliorant le conforte respiratoire
7.
Adopter
une politique de changement des radiateurs
·
Implanter la
nouvelle chaufferie
en tenant compte des impératifs suivant
1.
Faire
confirmer la pré étude par un bureau d'études certifié
2.
Faire
établir les devis de la version non ouverte
(2 chaudières identique gaz ou fioul)
3.
Faire
établir les devis de la version ouverte
(1 chaudière à gaz + un complément en énergie renouvelable par pompe à chaleur
(PAC)
Les
Avantages
Faire les aménagements devenus indispensables
compte tenu de l'ancienneté de l'immeuble afin de maintenir son niveau de
standing, ceci en étalant les étapes de
la modernisation en maintenant des charges annuelles raisonnables.
Les
inconvénients
L'obligation par les copropriétaire de prendre en
compte les 15 ans à venir et de tenir le plan quitte à l'adapter en AG.
Un retour sur investissement compris entre 12
et 15 ans.
Le
Planning prévisionnel
·
fin 2009 et courant 2010
·
1ère tranche pour l'AG
2010
·
Isolation
·
Reprise de la terrasse
'D' en AG 2010 et AG 2011pour la reprise des terrasses ABC + ligne de vie
·
Décision individuelle
coordination en AG 2009 et décision de réalisation en AG 2010 pour les parties
communes
·
Ventilation décision de
réalisation en AG 2010 ????
·
Décision du mode
d'isolation et décision de réalisation AG 2012
Décision de changer les
radiateurs en AG 2014
· Décision de la réfection
isolation / esthétique des façades sans balcon AG 2016
·
Chauffage
·
décision du choix du BE
AG 2013
·
choix de la
solution
AG 2014
au lus tard
2016
Estimation
du coût global au 15/03/09
1 700 000€
(Ce chiffre sera soigneusement discuté entre les membres du groupe d'étude avec
les fournisseurs lors de l’établissement des devis)
Financement
l
Vétusté: C'est la partie
normale que chaque copropriétaire doit invertir pour maintenir la valeur de son
bien.
l
Crédits d'impôts et Prêt
à taux zéro: Ce sont les moyens pour l'état d'aider les propriétaires à
appliquer sa politique.
l
Certificat d'économie
d'énergie: C'est un moyen de faciliter le retour sur investissement
l
Programme d'intérêt
général : c'est un complément d'aide que l'on peut essayer d'obtenir dans le
cas d'un projet novateur (version ouverte avec PAC)
l
Économie sur le
combustible:C'est, le juste retour de notre effort.
l
Valorisation de nos
appartements soit en terme de prix soit en terme de délais de vente