Notre immeuble actuellement
L'immeuble pour lequel ce projet de rénovation thermique a été élaboré
est situé dans le quartier des années 30 à Boulogne Billancourt en banlieue
parisienne. Il a été construit en 1968 et a été assez bien isolé thermiquement
pour l’époque et il a une structure solide mais il a 40 ans et il prend de plus en
plus de retard par rapport aux normes relatives aux constructions neuves qui
deviennent, dans l’intérêt de chacun de plus en plus contraignantes
Les besoins, les modes de vie et son environnement
ont évolués. La durée de vie d'un immeuble est de l'ordre de 300 ans pour une
durée d'acquisition voisine de 20 ans. Les garanties sur gros travaux sont
souvent de 10 ans, durée sensiblement égale à l’espérance de vie d’une voiture alors
que celle d’une chaudière est voisine de 30 ans. Deux grosses vieilles
chaudières à fioul Chappée identiques de 400 kW
chacune bien entretenues assure le chauffage et fournissent l'eau du sanitaire
en instantané. Le mauvais rendement de notre dispositif de chauffage actuel
tient à un encrassement avancé de l’échangeur tubulaire délivrant l’eau chaude
sanitaire, à la mauvaise isolation de nos tuyauteries ainsi qu’au mauvais
rendement des chaudières au fioul de l’époque (Voisin de 65% avant 1970 en partie
en raison du surdimensionnement). Il y a parfois de grossières erreurs
d’isolation (tuyauteries d’eau chaude et froide sanitaire dans la même gaine
isolante !), de plus, les tuyauteries sanitaires ne sont pas toujours
isolées à l’emplacement des coudes et des T dans les caves. Enfin, dans les
gaines verticales ce sont les tuyauteries d’eau froides sanitaires qui ont été
isolées au lieu des tuyauteries d’eau chaude ! Ces lacunes concernant
l’isolation est la principale cause expliquant la consommation déraisonnable de
fioul pendant les périodes chaudes de l’année. Nous avons eu beaucoup de difficultés à évaluer la répartition de la consommation entre le chauffage et le
sanitaire mais nous savons qu’une quantité beaucoup trop importante de fioul
sert à produire l'eau chaude du sanitaire et le rendement tout juste
correct en hiver, est déplorable pendant la saison chaude alors que les
chaudières ne produisent pendant cette période que l’eau chaude du sanitaire. Les chaudières
sont alimentées en fioul par un réservoir de
Politique d'entretien de
l'immeuble
Pendant les 10 premières années, la façade de
l'immeuble dont il est question s'est fissurée pour des raisons inconnues et il
n'a malheureusement pas été possible de faire intervenir la garantie décennale.
Il a fallu ensuite changer la chaudière, mais par la suite l'échéance de
travaux de plus en plus nombreux et importants, voire urgents, ont été
progressivement repoussés saufs ceux imposés par la réglementation. Réaliser
les travaux tardivement, dans la précipitation et l'urgence augmentent les
charges de la copropriété. Dans ce cas aucune politique n'est à mettre en
place, cependant la politique qui consiste à penser que le long terme est une
succession de courts termes est une mauvaise politique budgétaire pour une
copropriété. Cette politique du coup par coup dégrade lentement le bien. Une
autre politique consiste à coordonner les travaux pour obtenir un résultat
consensuel qui valorise l'immeuble. Pour cela il faut établir ses besoins,
planifier la réalisation et appliquer le plan qui en résultera.
Les deux politiques de
réhabilitation
En 1968
lors de la construction de l'immeuble dont il est question, celui-ci avait un
certain niveau de standing. L'outrage des ans lui fait perdre progressivement
son niveau. Il y a deux possibilités:
1. Rénover à l'identique. Par exemple: réparation de la façade à
l'identique, nettoyage de la ventilation etc.
2. Rénover pour obtenir un niveau réactualisé de standing et de normes
pour avoir les avantages fiscaux. Par exemple: restauration à l'aspect identique
de la façade mais avec isolation sous forme d'une vêture, pose de fenêtres
double vitrage, isolation renforcée des toitures, pose éventuelle d'une VMC sur
la ventilation en complément du nettoyage, mise en place éventuelle d'une
chaufferie moderne à base d'ENR etc..
Il y a
donc un dilemme;
« 1 »,
espérer dépenser moins sans aides et sans emprunt avec une politique à court
terme ou bien :
« 2 »,
dépenser plus au départ avec une aide conséquente et en empruntant à un taux
raisonnable de 5%,
Dans l'hypothèse 1 nous aurons un immeuble de 1968, dans l'hypothèse 2
un immeuble de 1968 rénové par exemple selon le label HPE rénovation 2009 voire
un objectif plus ambitieux se rapprochant des bâtiments basse consommation. La
valeur de l'immeuble n'est pas la même dans les deux cas mais la valorisation
du patrimoine est pour l'instant difficile à évaluer. La réglementation devrait
prochainement imposer en complément du livret de chauffage, la mise en place
d’un diagnostic de performance énergétique collectif adapté aux
copropriétés ce qui va changer la donne et valoriser les immeubles ayant fait
l’effort de s’adapter aux nouvelles recommandations.
Pour un investissement important, le consensus
dans l'hypothèse 2 est très difficile à trouver. Il y a heureusement plusieurs
niveaux d’isolation intermédiaires. Si l'on prévoit un "bouquet de travaux" avec isolation renforcée et adoption
d'une chaufferie mixant le gaz naturel et une pompe à chaleur en relève voire
même en substitution du type pompe à chaleur aquathermique
générant des ENR l’investissement peut atteindre 2, 5 Md'€
Les aides associées à cette dernière solution
permettant de financer son surcoût par rapport à la solution tout gaz vont diminuer progressivement au fur et à mesure que ces
rénovations vont se développer.
Pour respecter la réglementation thermique dans
l’existant qui vise à encadrer les réhabilitations thermiques lourdes pour des
surfaces d’immeubles supérieure à 1000 m²,
le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) va même jusqu’à
évoquer un coût global d’investissement pouvant aller jusqu’à 25% de la valeur
du bâtiment, soit un investissement deux à trois fois supérieur à la plus
importante des deux valeurs ci-dessus (6 Md'€), compte tenu du prix moyen du m²
dans la proche banlieue parisienne. Le retour économique est alors démesurément
long et ne peut avoir de signification que si les travaux permettent d’éviter
la démolition du bâtiment pour des raisons sanitaires. Il n’est plus question
ici d’éviter une décote importante en cas de revente. La logique du "bouquet de travaux" ne sera
véritablement adoptée que lorsque le retour économique sera acceptable pour la
copropriété avec une aide fiscale raisonnable permettant de ne pas affecter le
pouvoir d’achat de ses occupants. Mais l’état risque aura-t-il les moyens de
ses ambitions ?