La rénovation énergétique d’une copropriété

Une copropriété n’est pas une entreprise mais une construction juridique. Pour cette raison, la rénovation énergétique d’une copropriété est difficile à mettre en œuvre. Il faut d’abord convaincre l’ensemble des membres du conseil syndical, et cela prend du temps pour la simple raison qu’il faut du temps pour expliquer et se faire comprendre. Les temps de retour étant généralement supérieurs aux attentes des copropriétaires, il est essentiel de bien comprendre l’importance des aides financières et de bien les construire. Cette compréhension nécessite un accompagnement externe avec quelques réunions d’informations spécifiques échelonnées dans le temps.

Les quatre étapes préliminaires à prendre en compte au titre de la rénovation énergétique des logements sont :

1. Adapter les priorités des travaux à la configuration des bâtiments à l'aide d'un « audit énergétique »

2. Engager la copropriété et son syndic dans une réflexion collective

3. S'inscrire dans la durée en engageant une procédure sur 4 à 5 ans

4. Se faite assister d'un premier conseil externe (ARC, UNPI, ADEME, PACT…) coût approximatif 150 à 250 €

Une fois le texte de l’ « audit énergétique » rédigé, l'audit 360 est la deuxième étape qui permet véritablement de faire le tour du problème. Le chiffre 360 doit être perçu comme la volonté de parachever le travail préliminaire de collaboration effectué entre la copropriété et son syndic au titre de l’« audit énergétique ». Un deuxième conseil externe complémentaire du premier entre alors dans le circuit. Expérimenté, il a pour difficile mission de comprendre et de finaliser le travail préliminaire effectué au titre de l’« audit énergétique » et de ses 4 premières étapes. Ceci en élaborant un outil d'aide à la décision sous la forme d’une étude technique définissant les actions à prendre, leur ordre de préférence et leur coût. L’objectif de cette assistance supplémentaire est de mettre les copropriétaires au centre du cercle et de la démarche condition indispensable pour mettre en place la rénovation thermique. Ingénieur expérimenté et diplômé en génie climatique, ce deuxième conseil externe a pour mission de finaliser l’étude préliminaire ébauchée lors de l’ « audit énergétique ». Son étude permet de chiffrer l’investissement sous forme de devis indispensables à la mobilisation des financements. Pour pouvoir bénéficier d’une aide fiscale conséquente, la rénovation thermique d’un immeuble ou d’un groupe d’immeuble ne peut être menée à son terme que si elle s’appuie sur les 3 piliers de la décision que constituent : l’ISOLATION, la GENERATION et en dernier ressort la valorisation du PATRIMOINE. L'ensemble des copropriétaires joue en définitive le rôle de Maître d'œuvre dans cette opération puisque ce sont eux qui financent en bonne partie l'investissement de départ. Pour que l’assemblée des copropriétaires vote l’investissement et bénéficie de ses avantages, il est indispensable que chaque copropriétaire se sente au centre de la démarche et qu’il ait une vision claire de la rentabilité de la dépense. Etant donné la situation économique actuelle, il est clair que les copropriétaires ne veulent pas que cet investissement de départ affecte, même temporairement, leur pouvoir d'achat. Le drame de la situation de blocage actuelle est que personne ne leur a expliqué pour l'instant clairement, chiffres à l'appui, les avantages financiers qu'ils peuvent retirer d'une rénovation énergétique bien conduite englobant l’amélioration de l’isolation associée à une génération thermique collective moderne. Un autre drame de cette situation de blocage est que les différents organismes acteurs plus ou moins proches de cette rénovation énergétique n’ont pas fait jouer la fibre citoyenne des copropriétaires en leur expliquant clairement les avantages financiers que la France - et indirectement eux-mêmes - peuvent retirer de la diminution de la consommation en énergie primaire (EP). Ces blocages sont d’autant plus dommageables qu’une rénovation énergétique bien conduite techniquement et financièrement et s’appuyant sur les 3 piliers que constituent l’ISOLATION, la GENERATION et le PATRIMOINE n’affecte en aucun cas le pouvoir d'achat des copropriétaires, même temporairement. Des sociétés expérimentés spécialisées dans l’analyse globale de la rénovation énergétique commencent à faire leur apparition (ENR concept, Socotec..) Cela a un coût et les frais d’assistance au titre d’un audit 360 ne sont pas donnés ( 8 500 à 12 500€). En compensation leurs conseils, leur connaissance du marché et des fournisseurs fait que le retour que l’on peut en attendre est loin d’être négligeable.

Concernant le PATRIMOINE, les prix dans l’immobilier ont atteint un tel niveau que le coût de la rénovation énergétique en tant qu’investissement initial représente bien peu comparativement à la valeur du bien. Pour s’en convaincre, il suffit de comparer la valeur d’un appartement de 100 m² à 6000 €/m² soit environ 600 000 € à l’investissement de départ d’une telle rénovation avec bouquet de travaux se situant dans une fourchette allant de 12 000 à 19 000 € hors aide fiscale selon les cas, soit environ 2,5% du PATRIMOINE. Ce qui pourrait par contre influer à l’avenir est la notion de « valeur verte » du bien immobilier qui pourrait devenir un élément important dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier.

Compte tenu de la crise économique actuelle, cet investissement est pourtant loin d’être négligeable et il est bien légitime que les copropriétaires s’intéressent de près au retour de leur dépense. Il faut toutefois considérer qu’habitués à la combustion ou au chauffage électrique par effet Joule et ancrés dans ces solutions, les copropriétaires ne perçoivent pas bien les inconvénients liés à ces modes de chauffage en raison des coûts qu’ils induisent en approvisionnement d’énergie primaire (EP). Ceci pour la raison qu’aucun acteur de la rénovation énergétique ne leur a véritablement expliqué comment, à confort égal, leur portefeuille pouvait bénéficier d’une réduction significative de la consommation de cette forme d’énergie extrêmement onéreuse. Personne ne les a informés que l'argent qu'ils empruntent pour financer la rénovation énergétique de leur immeuble peut être remboursé par les économies réalisées du fait de la diminution du besoin en énergie primaire. Légitimement préoccupés par leur pouvoir d'achat, il est important que les copropriétaires aient une vision plus claire du temps de retour sur investissement de la rénovation énergétique de leur immeuble. Il est important qu'ils prennent dès à présent conscience que les économies réalisées en raison d'une consommation en énergie primaire moindre sont dès à présent telles que ces économies financent le prêt ayant servi à financer l'investissement de départ préservant ainsi leur pouvoir d'achat. Et ceci dans des temps raisonnables. Personne ne les a informés que le domaine de la finance pour implacable qu'il soit, n’est pas aussi obtus qu’on veut bien le dire dès lors que celui qui prête est assuré de rentrer dans ses fonds dans des périodes raisonnables n’excédant pas 10 ans. Dès lors qu’un plan de financement bien conçu comprend des aides fiscales qui permettent de réduire cette période de 10 ans d’une façon significative. La notion de temps de retour économique d'une rénovation énergétique est importante, elle conditionne en effet la durée du prêt servant à financer la partie de l'investissement initial non subventionnée. Ceci de telle sorte que les fournisseurs soient payés pour la totalité de leur prestation selon les modalités prévues dans le contrat qu’ils ont signé avec le Maître d’œuvre.

Il est plus difficile d'obtenir un retour sur investissement intéressant si l'on procède seulement à l'isolation. Certes l'énergie la moins chère est celle que l'on ne consomme pas mais lorsque la rénovation énergétique ne comprend que l'isolation ou que la génération, elle ne se plie pas à la recommandation de l'état de concevoir une rénovation énergétique regroupant ces deux postes simultanément dans ce que l'on appelle un "bouquet de travaux" et les aides fiscales sont moindres. Si l’on ne réalise par exemple qu’une amélioration de l’isolation en remplaçant les fenêtres simple vitrage par des doubles vitrages, les prix pratiqués en France conduisent la copropriété à des retours économiques supérieurs à 10 ans (1,3 €/KWh économisé annuellement) qui sont la plupart du temps jugés inacceptables. Dans le cas où l’on envisage une isolation complète incluant simultanément les fenêtres et toutes les cloisons opaques du bâti l’investissement ne conduit à une économie d’énergie primaire importante, pouvant atteindre 60% qu’à la condition que l’immeuble ne comprenne pas de façades avec balcons. Dans le cas contraire et en supposant par exemple que la moitié des façades aient des balcons on arrive à la conclusion qu'il faut souvent investir plus de 2€ par KWh économisée annuellement ce qui conduit avec un prix de l'énergie primaire à 0,1€/KWh, à des temps de retour économique inacceptables supérieurs de 20 ans. A tel point que dans certaines configurations une copropriété peut légitimement s'interroger sur le bienfondé de mettre en quelques sorte la charrue avant les bœufs en prévoyant la génération avant l'isolation. Ce scénario inhabituel est pourtant parfaitement envisageable. Les générations modernes qu’elles soient équipées de chaudières nouvelle génération à condensation ou de pompes à chaleur modernes sont en effet capables de répondre ensuite à un nouveau besoin thermique plus faible si l’isolation est reportée dans le temps pour des raisons budgétaires. Ceci sans que les performances ne soient affectées et en tout cas mieux que ne pouvaient le faire les anciennes chaufferies en raison de leur incapacité à couvrir un besoin en puissance suffisant. Cela peut être le cas si l’on échelonne par exemple les dépenses en ne réalisant dans un premier temps et à partir d’anciennes chaudières au fioul que la modernisation de la chaufferie vers le gaz naturel vers des chaudières à condensation et un complément ENR éventuel. Le temps de retour économique peut alors être sensiblement inférieur à 10 ans et jugé acceptable par la copropriété qui lance un emprunt raisonnable sur la même période pour financer la rénovation de la chaufferie dans ce sens.

Il apparaît donc que si la copropriété ne peut réaliser à la fois l’isolation du bâti et la génération suite à un problème de financement avec la banque, qu’elle peut décider de reculer l’isolation du bâti dans le temps pour ne pas affecter le pouvoir d’achat des copropriétaires. Si l’on se trouve dans ce cas de figure et que l’on se fixe comme objectif du poste isolation une réduction de 30% des déperditions, la génération sera alors surdimensionnée de la même valeur après achèvement de l’isolation sans que cela nuise à son fonctionnement. La plage de puissance d’une chaudière moderne allant de 20 à 100% de la puissance nominale la nouvelle plage sera certes un peu inférieure à 5 mais la chaufferie continuera à fonctionner dans des conditions parfaitement acceptables.

Chaque immeuble est, on le remarque, un cas particulier. On observe aussi que les solutions ne manquent pas. Bien évidemment le poste isolation est important puisque l’énergie la moins chère est celle que l’on ne consomme pas. Il est toutefois également important que la copropriété prenne conscience que l'énergie la plus chère est celle que l’on consomme mal.

Il est important d'être sobre. Mais cette sobriété ne signifie pas qu'il faut se priver. Etre sobre peut signifier qu’il faut concentrer ses efforts afin d’éviter un régime thermique en légère surchauffe sous le prétexte que cela facilite l’équilibrage thermique du réseau hydraulique et permet de satisfaire tous les occupants. Etre sobre c’est surtout réaliser qu’il est maintenant possible à confort thermique égal de consommer moins d'énergie primaire (gaz ou électricité) avec les GENERATIONS modernes.

Il est important que les copropriétaires et leur syndic sachent :

1. qu’en consommant 3 fois moins d’énergie primaire pour se chauffer, ils divisent la douloureuse par 3.

2. que cette diminution des frais d’exploitation de la chaufferie permet d’atteindre un temps de retour économique n’excédant pas 7 ans. Ceci à condition que cette rénovation énergétique soit conduite par un professionnel expérimenté et que le syndicat des copropriétaires donne son accord pour une rénovation énergétique sous la forme d’un « bouquet de travaux » incluant un poste GENERATION performant.

3. que ce temps de retour économique va allez en diminuant au fur et à mesure que le prix de l'énergie primaire flambe et que les techniques de maîtrise de la performance s'améliorent.

Les copropriétaires, premiers acteurs et Maître d’œuvre de la rénovation énergétique en tant qu’investisseurs responsables doivent chercher à réduire ce temps.

Il est essentiel qu'un minimum de confiance s'établisse entre eux et leur syndic. Sans ce minimum de confiance rien n'est possible. L’établissement d’un audit énergétique collectif demande beaucoup de travail. La copropriété a dans tous les cas intérêt à réduire la durée du calendrier de l’audit énergétique. Prenons un exemple. Supposons que le conseil syndical mette 4 ans sans dépasser la date butoir de fin 2017 pour finaliser les quatre étapes préliminaires de l’audit et convaincre la majorité des copropriétaires et qu’elle lance l’investissement et réalise les travaux dans la foulée la 5^ème année. Il est intéressant d’examiner les conséquences d’un tel calendrier dans deux cas de figures distincts. Le premier cas correspondant d’une rénovation énergétique à minima comprenant seulement la modernisation de la génération vers le gaz naturel avec des chaudières à condensation à partir d’ancienne chaudières au fioul. Le deuxième cas correspondant à une rénovation énergétique dernière génération comprenant en plus de ce qui précède un complément ENR thermodynamique double aérothermique et aquathermique conjugué à un poste isolation du bâti à minima, ceci pour bénéficier grâce à un plan d’aide financières bien construit des conditions fiscales du « bouquet de travaux » associé à celles du fond chaleur renouvelable en raison du complément ENR.

Le tableau ci-dessous résume les conséquences financières pour une copropriété de 68 lots, de 5000 m² SHON (habitable + parties communes chauffées) dont la consommation en fioul initiale annuelle est de 100 m3 de FOD avec un coût de l’énergie primaire à 0,1€ le KWh et un COP moyen de 3 pour le complément de chauffage thermodynamique exploitant les énergies renouvelables.

	Cas 1	Cas 2
Mode de chauffage (avec ECS)	Combustion	ENR
Montant total investissement €	210 000	700 000
Economie en approvisionnement d’énergie primaire €/an	25 000 (rendement)	70 000 (COP 3,3)
Aides fiscales €	10 000 (5%)	300 000 (43%)
Emprunt à la banque €	200 000	400 000
Durée de l’emprunt (années)	8	6
Remboursement mensuel €/lot (Base taux 0%)	35	90
Pouvoir d’achat pendant le remboursement de l’emprunt	inchangé	inchangé
Amélioration annuelle du pouvoir d’achat à la fin du remboursement €/lot	360	1000
Gain annuel en CO2 (tonnes)	318	524
Frais de réduction du CO2 en €/an (Base de calcul 80 €/tonne)	25 000	42 000
Energie primaire consommée (gaz ou électricité) exprimée en % du besoin thermique	Totalité 100%	33%

Le calcul est effectué pour des lots de même surface habitable. La remise à niveau pour chaque propriétaire est faite par le syndic sur la base du règlement de copropriété.

1. Dans le premier cas, celui de la combustion, les économies réalisées annuellement par la collectivité du fait de la, diminution de la génération en CO₂ de 318 tonnes par rapport au fioul peuvent s’évaluer sur la base d’un coût de réduction de 80 €/tonne) à 25 000 €.

On remarque que cette somme est la même que l’économie annuelle réalisée par la copropriété en approvisionnement d’énergie primaire EP (Du gaz naturel pour cet exemple). Il y a ainsi en quelque sorte une sorte d’équilibre fiscal.

2. Dans le deuxième cas, celui du chauffage thermodynamique, le COP global annuel peut varier entre 4 et 2 selon les options adoptées pour parfaire ou non le chauffage thermodynamique. Le calcul a été réalisé pour un COP moyen de 3,3. Les économies réalisées annuellement par la collectivité dans ce cas sont sensiblement plus importantes (Diminution de la génération en CO₂ de 514 tonnes) correspondant à 42 000 € sur les mêmes bases du coût de réduction). L’économie annuelle de 70 000 € réalisée par la copropriété sur l’achat du combustible primaire EP (De l’électricité pour cet exemple) devient plus importante. Il n’y rien de choquant à ce qu’il en soit ainsi. Il est bien légitime que l’énergie profite à ceux qui font l’effort de la comprendre.